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以前“种田”，现在“种房”，这句话可以说是深圳城中村旧改的真实写照。城中村旧改后创造的一个又一个暴富神话已经让人印象深刻。如今各种“改造”不断推进，各路资本也疯狂盯上这块大蛋糕。
随着城市更新为代表的城市化进程加快！
渔农、岗厦、大冲、水贝
一个又一个城中村已经、
正在或将要消失在深圳地图上。
以前“种田”，现在“种房”，这句话可以说是深圳城中村旧改的真实写照。城中村旧改后创造的一个又一个暴富神话已经让人印象深刻。不仅如此，城中村承载着不少深圳人的青春与梦想，但同时也是城市发展和社会管理需要面对的一个难题。正是这样，各种“改造”不断推进，各路资本也疯狂盯上这块大蛋糕。
这边在“种房”
那边房企在圈地
深圳独有的房地产开发现象：公开招拍挂的土地少之又少，旧改成为开发商在深圳发展下去的主要出路。目前，深圳多数城中村已经被大型房地产开发商所“圈”。
5月的一天，深圳罗湖区水贝村，高温下的空气白茫茫的。张小姐站在旧村大门前，往里面正在施工的工地不停张望。她是水贝村本地人，从小住在这，她告诉记者自己时常会回来看看旧改的进度。
“当时开始谈判时，开发商给出稍高于市场价的每平方米元进行补偿，即使按照那个价格，每户人家都至少千万级别，但当时基本所有原村民都是要回迁房。”张小姐回忆说，“但正式开始拆迁到现在，还有很多栋旧楼没拆完，深圳房价如今跟几年前也不是一个级别，如果现在建好每平方米卖六七万不成问题，周边还都是珠宝产业集聚区。”
如今，“种房”种出来的面貌是，每户村民所拥有的房产不是用“套”来计算，而是用“栋”来计量。城中村旧改的财富效应到底有多厉害？曾有报道指出，深圳岗厦村原住民中的亿万家族或有0多个，而个人资产过亿的或接近10个，这些都得益于城中村旧改。
在尝试了填海造地后，深圳寄望于通过旧改向“内”要地。早在年深圳住宅用地90%以上都来自城市更新。据中原地产和美联物业统计数据，去年共成交土地面积约万平方米，较上年减少约三成，远远不及旧改释放出近万平方米的用地规模。这也造就了深圳独有的房地产开发现象：公开招拍挂的土地少之又少，旧改成为开发商在深圳发展下去的主要出路。近年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。继恒大、碧桂园、远洋等企业后，富力地产、阳光城也尝试加入到深圳的城市更新中。
深圳市的城市更新要追溯到年，当时深圳市*府出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，在深圳全市启动了城中村改造工作。当时的出发点主要是为了解决市容市貌的问题，而不是从节约利用土地的角度来考虑，重点是改造特区内的城中村和特区外局部的城中村。由于新入市的旧改项目地段较好，加之拿地成本和时间成本不断攀升，各开发商纷纷将旧改项目当成“香饽饽”，建成利润率更高的高端住宅。
在如今深圳高房价和高地价的背景下，城中村和旧住宅小区的价值更加突出，开发商的热情也前所未有的高涨起来。“跟一些本地朋友聚会聊天，才发现如今深圳很多城中村和旧住宅小区都有开发商进驻，但目前来看都是先占着圈地，太惊人了。”张小姐对记者说道。
据记者调查，除了已经建成的项目以及市场熟知的南山白石洲、福田区岗厦村以及罗湖区蔡屋围，许多深圳城区里的城中村和旧住宅小区其实已经被各家房企争相“圈地”。包括由华润置地主导的罗湖区莲塘片区改造；招商地产也在去年传出争取罗湖区广场北片区的旧改，而该片区此前一直被认为是鸿隆控股与广州粤海旗下天河城集团的“囊中之物”；湖贝新村和布心村则由京基集团提出旧改意向；位于福田的上沙旧村被中洲集团收入囊中；南山区的南光村则由阳光华艺房地产公司提出旧改；位于罗湖区*贝岭的华丽西村已经有国香地产进驻，而国香地产的背后则是恒大地产的身影，恒大也已经进驻南山大新村、向南村以及罗湖区碧波花园等城中村和旧住宅小区旧改项目。作为过去“旧改大户”的佳兆业，截至去年底至少持有深圳8个旧改项目，其中也包括南园新村的改造。
从上述名单可以看出，深圳多数城中村已经被大型房地产开发商所“圈”。一位小型开发商的相关负责人对记者表示，面对城中村旧改这块大蛋糕，他们的确显得有些有心无力，很难从大型房企手上“抢到”项目，起码与村民谈判赔偿条件就没有大型房企开出的“诱人”。不过，各开发商争相抢“圈地”，并不代表最终“得手”，因为从深圳规土委旧改确认后，实际开发商还是有很大变数。旧改审批流程相对复杂，同时由于多方利益纠缠，旧改项目的时间周期存在各种不确定性，开发商甚至将面临半途退场的可能。
旧房不拆？
换个方式增值
如今，城中村的增值模式就不仅在于旧改和租售小产权房，越来越多的资本看好深圳长租公寓市场。
随着大量涌入的新增人口和房价的急剧上涨，使得年之后在深圳原关外迅速膨胀起来的小产权房，成为了容纳深圳市第二次大规模人口增长的“缓冲区”。与早期城中村建筑以租为主的形态不同的是，年之后出现了“亦租亦售”的形态，从而形成了外界所称的小产权房。
如今，小产权房依旧存在于深圳的城中村，但城中村的增值模式不仅在于旧改和租售小产权房。
此前，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施，其中关于“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”的表述引发各方热议。近年兴起的长租公寓行业中，公寓设计者倾向于把某栋楼整租下来，按照年轻人的口味重新设计装修再租出去，但在土地稀缺和租金高涨的压力下，城中村成为一个必然选择。去年年中，深圳长租公寓市场还在唱着“狼”来了，一年时间过去，深圳长租市场已经演绎成为江湖混战，各路资本更开始在城中村“圈地”。
在福田区景田的新狮村，记者看到一座正在改造中、外观看起来非常高级的魔方公寓很快将亮相。记者向附近的中介询问，周围的城中村单间出租价格在每月元左右，但像魔方公寓这样的单间月租至少要元以上，收益可以成倍增长。
去年1月，雷*投资的You+青年公寓在南山西丽平山村落地，You+公寓打出的广告标语是大家熟知的“来了就是深圳人”，给租客大打情感牌。，除了万科、深业等大量全国性品牌的正式杀入，现在越来越多民间资本看好深圳长租公寓市场。
过去一年具备公司化运营、有品牌文化和服务理念的长租公寓品牌大概有30多家。而深圳有高达78.%的年轻人处于租房状态，以此计算深圳的租房市场规模就达到亿元以上。
现在，深圳长租公寓市场还出现创新产品。吾家SOHO社区首次在深圳的八卦岭片区亮相。与常规长租公寓不同的是，每间公寓都可以独立注册公司。
不过，长租公寓的井喷式发展，也让一些业内人士看到了风险。有分析人士表示，长租公寓市场最终或许只有两个故事：一个是“小而美”的公寓运营者，他们用情怀和产品吸引到客户；另一种情况就是在资本的支持下获取更多的资产，赚资产管理运营的钱，创造金融、服务的增量价值。此外，长租公寓也跟楼市走向密切相关，特别是目前深圳楼市和租房市场都出现一定的降温现象，值得引起
白石洲位于华侨城片区，紧靠深南大道，可能是深圳规模最大城中村，在只有0.6平方公里土地上，有约15万人在此生活居住。早在年，白石洲旧改就被提上日程，但因难度太大，最后*府不得不作罢。直至7年之后，01年8月白石洲沙河五村城市更新领导小组成立，旧改进程步入快车道，同年1月白石洲城市更新办公室成立。年3月，深圳*府在线发布《年深圳市城市更新单元计划第一批计划》（草案），在这18个城市更新单元项目中，沙河五村重建用地面积名列榜首，拟重建用地面积45.9万平方米，至此白石洲旧改航母正是起航，由白石洲股份公司与绿景地产进行合作开发。
记者近日前往调查看到，白石洲塘头村一栋住宅楼楼顶，明显可以看出是后来加建上去的。
虽然在年白石洲就确定要旧改，但因为规划、拆迁赔偿等方案未出，因此业主们表现很平静，并未掀起抢建风潮。可是今年三月底发布的私人物业测绘通知，改变了部分业主心态，从4月至今，有部分住宅楼顶盖起了黑布，也有楼顶开始加盖铁皮房，抢建之风悄然兴起。
昨日中午，记者走访了白石洲上白石村、塘头村，有部分业主开始在楼顶加建，为了防止有人发现，业主在楼顶做起了黑色防护网，不到一两天时间就能完工，防护网一掀开一栋临时建筑就出现顶楼，业主们在与开发商、执法队抢时间。
在上白石三坊83、8、93号，四坊53、54号都存在顶楼加建情况，记者站在楼下望去，顶楼加建的房屋外墙颜色与楼体明显存在不一致。上白石四坊66号楼顶搭建的是铁皮房，从楼下望去可以明显看出是临时搭建出来的。记者还走访了塘头村，也存在类似情况，粗略统计有不下10栋住宅存在加建情况。一名租户说，其实早在去年就有业主偷摸在顶楼加建了，白石洲大部分都是七八层高的住宅，楼顶面积也不大，一两天时间楼顶就能加建完成。
记者登上塘头六坊7号楼楼顶，整个楼顶被完全封闭，透过大门缝隙，楼顶被分隔出了三间房，每间大约10平米，外墙还未铺设瓷砖，明显是刚刚建好没多久。楼下住户称，当时她听到顶楼有敲打的声音，还以为是房东在楼顶搞防水，没想到过了没两天楼顶冒出几间房。而在该栋住宅楼下就张贴着一张沙河五村私人物业测绘通知，上面写道，按照市主管部门要求，需要核实清楚沙河五村现状建筑物面积，测绘时间为4月初至6月底。
深圳城中村创下的奇迹
1容纳了超一半的深圳外来务工人口深圳的城中村，承载了成千上万外来务工者的深圳记忆，据说深圳外来人口中有近一半住在城中村。相关数据显示，目前深圳的城中村达3.5万栋楼，居住了50万人口。在深圳，城中村的住房面积占深圳全部住宅的49%。
深圳65%的旧改都在村民手中截至年1月30日，深圳市家股份合作公司实际使用土地面积为平方公里，其中特区内股份合作公司实际拥有土地面积为44.31平方公里。总体而言，深圳目前65%以上的旧城改造和土地开发面积掌握在原住民和股份合作公司手中。
3深圳家股份合作公司市值超过1.5万亿这一数字与年深圳城市GDP总额持平。这一群体尽管没有诞生马化腾、王传福等中国富豪、名流，但作为一个富裕社群及财富力量，却被深圳主流人群长期忽视，是深圳亟待开发、最具潜力的经济资源与“财富金矿”。
深圳5大城中村盘点
上下沙村人口构成：常住人口人，外来人口约10万人左右。
大体现状：上下沙主要分为上沙村和下沙村两块，是福田区车公庙工业园区以及天安数码城的后勤保障地带，紧邻红树林公园。是福田区发达的城中村聚集地之一。
最大特色：经济文化发达，上下沙村分别拥有自己的实业股份公司。
旧改状况：建筑面积约0万平米，片区旧改预计超过万平（含沙嘴，沙尾等）。目前已有两大项目问世，其余项目在进行中。
白石洲人口构成：在册村民人，流动人口约1万人左右。
大体现状：白石洲拥有几乎深圳市区最集中最大规模的农民房，它位于深南大道边，在它的外面主干道深南大道交通四通八达，还有华侨城高档社区与之比邻而居。
最大特色：与科技园相邻，号称10万白领的大本营。
旧改状况：划入《年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，拟拆除重建用地面积达45.9万平方米，拟更新方向为居住、商业等功能。有望年内动工。
水围村人口构成：户籍人口63人，暂住人口近.6万人。
大体现状:水围村有银庄大厦、嘉意台、御庭园、金港豪庭、水围新家园、龙轩豪庭、凯悦绿城等7个物业小区，有人人乐购物超市、国美电器、麦当劳等大型商业机构的加盟，金融网点、学校、医院、市场等配套设施齐全。
最大特色：曾经在微博疯传的水围美食，特色茶餐厅、特色火锅应有尽有。
旧改状况：划入《年深圳市城市更新单元计划第四批计划》（草案）。拟拆除重建面积为平米，拟更新方向为居住、商业等功能。环境综合整体于年5月开工，年1月已竣工验收。目前尚未开始拆迁，据悉是被承翰拿下。
向西村人口构成：户籍人口人，流动人口约万人。
大体现状：社区内企业单位共家，个体商户家。社区配有南湖社康服务中心、“星光老人之家”、篮球场和全民健康路径。
最大特色：深圳一个典型的“不夜村”，红灯区中的红灯区。
旧改状况：年深圳启动旧城旧村改造工程，向西村被列为深圳第一批改造对象。拟更新方向为集居住、商业及办公等功能于一体的大型商住综合体。年向西村局部改造项目破土开工，规划建设用地面积0.9万平方米。
皇岗村人口构成：户籍人口人，常住人口人，暂住人口人。
大体现状：辖区主要单位和住宅小区有：皇岗实业股份公司、皇岗小学、皇都广场、皇庭世纪、东方雅苑、共和世家、云顶翠峰、皇岗公园等。
最大特色：拥有全国第一个“村级博物馆”，藏书14万册；同时是深圳著名的二奶村。
旧改状况：皇岗村改造纳入年度改造计划，于年4月出台广钢春改造规划草案，根据规划显示，皇岗村拆迁用地面积38.58万平方米，建设用地31.40万平方米。拟更新方向为住宅、商业、酒店等功能组成的综合发展区。目前具体改造时间和施工主体目前尚未有确切消息。
▲深圳5大城中村租金现状
来源：证券时报记者：吴家明，搜狐焦点深圳站
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