01
?
楼市温州LOUSHIWENZHOU
最近，温州的城市首位度再成热门话题。市委有关领导强调“提升中心城区首位度、建设区域中心城市”，并将《关于全面提升中心城区首位度加快建设区域中心城市的决定》(征求意见稿)向各方征求意见。
同时，温州提出培育发展五大战略性新兴产业行动计划（-年），以数字经济、智能装备、生命健康、新能源智能网联汽车、新材料等五大战略性新兴产业为重点，加快推进产业高端化、规模化、集群化发展，形成新支柱产业和新增长点，为巩固提升温州在全省的“铁三角”地位提供强大产业支撑。
温州的城市发展战略，还是很清晰的。温州内部的资源整合，也在进行中。
说到城市首位度和区域整合，前几阵子德科地产频道一篇《温州为何低落？》，引起许多人的争议，褒贬不一。
至于贬的方面，在楼Sir看来，一方面，过于标题*而显得有些文不对题；另一方面，很多人忽略了那句“我们仅仅从地理的角度，去探一些究竟。”
在这篇文章中，德科表示龙湾区有一种“龙湾县”的感觉，楼Sir也确有体会。
据德科地产频道
有一次，楼Sir在跟某房企温州区域营销总（非温州人）聊天时，他表示最看好滨江商务区、中央绿轴、瓯海中心区三个地方，至于龙湾，感觉太远，跟去瑞安差不多。
很多年前，当温州还只有万达广场一座城市综合体时，楼Sir接待了一位外地来的朋友，带他去万达广场。当在瓯海大道上驾车穿过两座隧道时，那位朋友震惊了，以为要去什么山区。令他更震惊的是，温州第一座城市综合体，竟然在距离市中心20余公里的地方，而且人气很旺。
瓯海大道上京隧道、浃底之间路段。据百度全景
而茅竹岭以东的龙湾人，准确地说是永强人，前往鹿城、瓯海，以及龙湾的蒲州，都还习惯说“去温州”。在风俗、习惯等方面，永强人跟鹿城、瓯海等地的人，也有着很大的不同。
之前，楼Sir写过一篇《瓯海大道对瓯海和龙湾的“虹吸效应”，为什么是相反的？》，就反映了瓯海能接受鹿城的外溢，而龙湾似乎在被鹿城“吸血”的情况。
02
?
楼市温州LOUSHIWENZHOU
龙湾，真的该以“另一座城”的感觉存在吗？
其实很多人都说过，如果现在重新选址温州城，就会把主城区放在龙湾、瓯江口一带。
当然，多年前郭璞选址建设温州城，龙湾或许还是汪洋大海。就算形成了滩涂，以当时的技术条件，郭璞连更加软土的瓯北都放弃了，还会选择直面大江大河的龙湾吗？
当然如今，技术不再是问题，我们是否也该换个角度去看待包括以龙湾为主的东部。
温州沿江、沿海城市发展轴。据温州规划
此前也有市主要领导说过，“龙湾的条件非常好，首先是区位条件好，从温州城市发展规划看，从南到北、从东到西，整个是一个十字形，而龙湾就是在这个十字交叉的位置，是最中心。原来温州上千年的中心都是在鹿城区，而两千年以后，至少在规划上中心点在龙湾。”
在那之后，瓯江口新区、浙南产业集聚区、空港新区、浙南科技城等如雨后春笋般冒出，以龙湾为中心的整个温州东部，成为温州先进产业的集聚地。
同时，S1线、S2线相继动工，并交汇于龙湾。瓯海大道城市快速路抵达机场后，相继向南、向北延伸至滨海、瓯江口。
轨道交通S1线、S2线示意图。据温州新闻网
确实，以龙湾为中心的东部，面朝大海，地势平缓，是温州大型、先进产业集聚的好地方，是温州拓展城市空间、化解人地矛盾的好地方。
这几年，整个东部，成效不少。越来越多的人，把事业转移至东部，通过瓯海大道，奔向东部。
不过，这依旧没有改变人们认为龙湾是“另一座城”的印象。多数家在鹿城、瓯海的人，下班后还是要回来，即使东迁，很多人也仅仅愿意把家安在蒲州。
03
?
楼市温州LOUSHIWENZHOU
没错，大罗山确实是一个硬生生的地理阻隔。龙湾明明是沿江、沿海的十字中心，却成了城区外部的边缘。
不过在楼Sir看来，龙湾还不够强大。鹿城、瓯海、龙湾的状蒲片乃至永嘉的瓯北、三江，正进一步融合之际，以龙湾为中心的东部，依旧是分散的。
其实，从地图上看，以瓯江口为中心，乐清南部、龙湾北部共同形成一个扇形的平原结构，融合之后足以做大做强。
从行*区划的角度来讲，温州东部仅有龙湾、洞头两个市辖区。然而在实际管理中，浙南产业集聚区、瓯江口新区，都是独立于龙湾、洞头的，自有一套行*管理体系。
另外，实际由龙湾管理的，还有浙南科技城、空港新区。每一个新区，都想自己做最高大上、最全的一个。
东部行*区域功能区示意图（均为大致狭义范围，仅供参考）
功能区设置重复，在温州很普遍，但在东部最为典型。而在每个功能区内部，都有自己的中心。每个功能区都宛如一座袖珍城市，龙湾中心区、金海湖、瓯江口发展大厦，都是一个个小亮点，但并没有崛起一个大中心、大亮点。
每个功能区，都需要有自己的亮点。每个领导，都需要有自己的*绩。面对有限的资源，定位相同、相近的功能区，难免互挖墙脚。各功能区之间需要配合的地方，难以协调。而温州城镇布局的分散特征，在此得以延续。
浙南产业集聚区。据温州新闻网
一个区域，一座城市，都需要有鲜花与绿叶搭配。一朵大鲜花的魅力与吸引力，显然远远大于众多平庸的小花，甚至是散落的花瓣。（参考：《为什么温州这么多大项目建得那么慢？这或是很大的原因！》）
瓯江口发展大厦。据温州新闻网
对于多数城市来讲，制造业至关重要，是一座城市最扎实的产业基础。
而对于温州这座以制造业发家的城市来讲，很有必要以更大的平台，撑起传统制造业的升级，而非以前那种散落的小园区，尤其是在当前温州提出发展五大战略性新兴产业之际。