lookers-onseemostofthegame
旁观者清
▍引言
因有巨石伸入嘉陵江中，曰碚，又因在渝州之北，故名北碚。提到北碚，马上就会想到缙云山、北温泉、金刀峡。背靠缙云山，嘉陵江环绕，造就了北碚得天独厚的自然风光，这是北碚最鲜活的名片。除此之外，耳熟能详的北碚公园、兼善中学、北川铁路，都是由著名民族实业家卢作孚主持修建。年，北碚就已发展成为拥有一定经济实力，教育文化发达的西部小城镇。同时，北碚也是新中国历史上第一个事先规划，逐步按计划建设的经济开发区。
拥有如此辉煌的过去，按道理说，北碚的起点并不低。可是最近几年，以新闻曝光度的直观感受，北碚的发展似乎不及巴南。重庆直辖之初，二者是分居最北和最南的难兄难弟，向来都是主城九区排名中的末两位，自然也就被放在一起比较。巴南的日新月异有目共睹，李家沱、龙洲湾、鱼洞三大商圈齐头并进。从数据上看，两区的社零总额，十年前巴南还不及北碚，如今已是北碚的近两倍。此消彼长，让人不胜唏嘘。虽然这只是单一指标的对比，但是或多或少，可以折射出北碚近些年步履蹒跚的发展镜像。
资料来源：-重庆统计年鉴，中国指数研究院整理
本文从自然条件对城市发展形成的桎梏作为切入点，还原北碚几十年艰辛的融城之路，试图勾勒出城镇化进程中的人口迁移轨迹，借此剖析缙云商圈不尽人意的深层原因，探寻其未来发展的可行之路。
▍地理条件造成交通闭塞
北碚始终游离于主城之外
徒有其名的“主城区”，进城之路苦不堪言
北碚中心城区地处缙云山脉与中梁山脉中间，又被嘉陵江阻隔，联外交通十分不便。60年前，北碚只有一条通往外界的碚青公路，每天仅有一趟往返班车，去一趟市中区（渝中区前身）要花近4个小时。年，随着国道线北碚段的建成通车，进入重庆主城核心区的时间缩短一半，但将近两个小时的车程还是让老百姓叫苦不迭。在那时候，沙坪坝是北碚人进城的必经之地，解放碑是那么的遥远。直到年渝武高速公路北碚段通车，才真正意义上拉近了北碚直抵主城核心区的时空距离。
主城区的盛名之下，却掩盖不了北碚人与主城核心区的“心理距离”。是北碚人共同的记忆，2.5元可以一路坐到沙坪坝。年，重庆取消主城区次票收费，而主城九区，唯独北碚不在免收范围之内。年，主城区内环以内公交线路开始实行“一票制”，并实施了中高级车“1小时半价换乘”，但北碚未被纳入。年，公交五公司经渝武高速前往主城核心区的客运交通实现了公交性质转变，但是票价长期保持在10元以上，使得跨区通勤的上班族需要负担高昂的交通成本，一时间民怨沸腾，北碚人的融城之路才刚刚开始。
支柱产业单一，封闭型消费市场自给自足
上世纪60年代中期，北碚作为“大三线”的重要阵地，承接了从上海、江苏等地内迁而来的技术工人，组建了当时全国首屈一指的大型自动化仪表制造企业——川仪厂。随着下辖十余个分厂在北碚的壮大，川仪厂自然而然成为了彼时北碚小镇当之无愧的核心企业。从年至年，北碚工业经济固定资产投资总额不到25亿元，仅占全社会固定资产投资的12.5%，除仪表工业外，并无其他支柱产业和龙头企业。
资料来源：《重庆市北碚区城乡分区规划成果阶段汇报》，中国城市规划设计研究院，年
尽管北碚早在年便被列为重庆市主城第六区，但这个陪都小镇与外界的黏合度并不高，流动人口稀少，经济上自给自足，俨然形成一个封闭性的市场。衣食住行等各种消费，都形成相应的供给机制来满足并不庞大的内需。最广为人知的就是重百，年重百开始股份制改造，年便在北碚开办全市第一家连锁商场，随后年又增开北碚二店，并于年再签下近2万方商业体量的15年租赁合约，主攻百货商场。北碚三重百在零售行业创造了奇迹，每年的销售额增幅都保持在30%左右，远远高出主城区其他重百分店，利润额也在各店中名列前茅。时至今日，重百在北碚百货零售业的地位依旧无人能出其右，也成了北碚人逛街的首选之处。
此外，伴随不少北碚人成长的红帆鞋城、印龙服饰、勿忘我超市，都是城市商业早期发展的见证与缩影。
▍重庆向北，北碚往南
融城提速背后的得与失
两江新区庇佑，蔡家和水土成最大赢家
从年北部新区设立，到6年前两江新区挂牌成立，重庆城市发展的主轴一路朝北。年，重庆五大功能区规划出炉，两江新区以“都市功能拓展区”的定位为主，站在第三个国家级新区的高度，成为引领整个重庆城市发展的开放高地。久居边隅的北碚迎来了千载难逢的历史机遇，从宏观战略出发，紧密对接“五大功能区”的战略构想，制定形成了适合本区发展的“五区四带”区域布局规划。
北碚区“五区四带”空间布局图
凭借两江新区的平台，蔡家和水土两大组团的双核驱动展现出高新技术产业前沿的核心竞争优势。年以来，蔡家同兴工业园区成功引进中国浪潮数据、首钢武中汽车零部件、德国佐治、韩国东进等27个重点项目，新投产法国液化空气、华能燃机等30个重点项目。相较于蔡家只是协管区，水土则是两江新区从北碚手上接过来的直管区，因此获得的资源分配与*策照顾更为丰厚。年，总投资亿元的京东方重庆第8.5代新型半导体显示器件及系统项目落户水土，这是当年国家西部大开发新开工的重点工程，可实现年均销售收入亿元，利税逾11.6亿元，提供超过个就业岗位，并带动上下游产业链近亿元。两江新区将北碚推上了融城的快车道，北碚的产业经济获得了输血式再造，为城市经济崛起奠定了基础，也为商业发展累积了一定的消费动能。
发展城南是唯一选择，*府强势主导，区域抗性犹存
截止年，北碚全区常住人口为78.62万，户籍人口63.16万，各镇街人口分布和城镇化率差异显著。从城镇化水平图可以发现，大多数人都居住在北碚中心城区地带，歇马、水土、蔡家岗、静观等乡镇，皆不可与之同日而语。
北碚区各街镇城镇化水平示意图
回顾年的北碚老城，从嘉陵江边到人民会堂，不足1平方公里的城区内住着近3万名居民，呈“井”字形的老城仅需10余分钟即可走遍。到上世纪60年代，城区开始向外拓展，逐渐形成南至龙溪路，西临天生路，以碚峡路为主动脉的居住核心区，即是传统意义上的北碚老城。
重庆直辖后，北碚开始下半城改造和城北新区的开发建设，城市发展跨过文星湾大桥，深入团山堡、市一师一带，先后形成陵江花园、丽锦雅舍、北温泉九号、云景华庭等中高档住宅小区。不过，囿于缙云山和嘉陵江的隔断，加之西南大学校区的挤压，城北新区有限的空间显然无法承载城市核心的转移，因此只能由北转南。年底，重庆海宇置业集团与北碚区*府达成了联合开发北碚新城的协议，承担了城南新区1.5平方公里土地的整体开发，总投资20亿元。年9月，北碚区行*中心正式迁至城南新区，拉开了双柏树区域开发的序幕。
北碚中心城区城市发展路径
如同所有*府主导的城市新区一样，为了促进老城人口向南迁移，北碚把主要的行*机构和*府资源都搬到了城南新区。开发商跟随*府的脚步，在城南筑起环境更舒适的居住小区，对比老城日渐老旧的硬件，置业人群显然无法抗拒。随着缙云大道和龙凤大道A段的通车，加上原本的天生路，三条南北纵向的主干道将老城、城北和城南串联起来，不少老城的居民开始思考举家南移的可能。数据显示，以老城为基础的天生街道设籍人口逐年下降，而城南所在的北温泉街道人数日渐攀升。
资料来源：北碚统计年鉴，中国指数研究院整理
经过十几年发展，城南的建设发展取得了不小进步，但不可否认的是，修建多年的龙凤大道二期尚未通车；社区商业等生活配套不够完善；教育和医疗资源严重匮乏；这些实际存在的问题，会让部分北碚人仍有迟疑与抗拒。
交通条件的改善，推动了城镇化进程，也加快了人口外溢
老城自古以来就是北碚人眼里的核心地带，即使设施滞后，环境破旧，但其生活的便利和消费的廉价，依旧是农村人口向城市转移的主战场。碚东大桥取代朝阳桥方便了东阳居民来往北碚；水土、蔡家、歇马等周边乡镇的大兴土木也让大量农民揣着征地款进城生活。随着城镇化步伐加快，老城涌入越来越多的农村人口，同时也挤出了一波又一波小康群体和中产阶级。他们不愿忍受城乡结合部的道路拥挤和脏乱差，居住质量的下降迫使其逃离老城。
北碚中心城区人口迁移轨迹
从年的渝武高速，到年的绕城高速，再到中环快速干道的通车，北碚可以更便捷地通往北环、鸳鸯、两路等主城各大重要节点。年的最后一天，轨道交通6号线终于开进北碚。交通路网的完善，奠定了北碚融入重庆主城核心区的重要基础，也打破了维持多年的封闭平衡。公务员和学校、医院、银行等企事业单位人士是城南新区最忠实的追随者，体制内的稳定收入让他们更倾向于高质量的居住环境。还有部分北碚人，或是在主城的上班族，或是即将毕业的学生，更或是嗅到市场机会的生意人，考虑到主城的机会更多，平台更大，房子性价比更高，逐渐将生活的重心转到江渝北和沙坪坝，成为了真正的融城移民。数据显示，年北碚全区户籍人口同比下降，而在自然人口正增长的情况下，常住人口反而增加，足以说明有一定数量的户籍人口已迁出北碚。
▍缙云商圈六年踟蹰
名不符实的第八大商圈
老城不敌新区，作孚商圈让位后起之秀
据北碚区商务局相关负责人介绍，在十二五期间，北碚基本做到了建成一个（缙云商圈），完善一个（作孚商圈），规划一个（蔡家商圈），布局一个（水土商圈）。缙云商圈和作孚商圈虽同属北碚中心城区，但是前者显然获得了更多的资源挹注和*策扶持。不难理解，由于老城作孚商圈建设年代较远，物业条件及商业功能设施更新空间有限，业态零散无序，品牌档次相对低端，目标客群主要是消费实力较弱的中老年人和农转非的融城居民。最让人诟病的是，路网规划的落后和空间的狭窄，以及停车位的不足，常常使得有一定实力的消费者望而却步。反观缙云商圈，新建的硬体设备可以带来相对更好的购物体验，周边都是中高档居住社区，消费群体年轻，加之临近的水土和蔡家板块的产业人口会有一定的日常消费需求，估计经常性消费人口约在10万人，潜在性消费人口可达20万以上，具备强劲的发展潜力。官方不止一次指出，缙云商圈是“倾力打造的以生态时尚现代活力为主题的北碚第一商圈”，并于年获批为北碚区唯一的市级核心商圈（注：根据年8月最新出台的《重庆市现代商贸服务业发展“十三五”规划》，新增蔡家为“培育型”市级核心商圈，缙云商圈仍为“续建型”市级核心商圈）。
高开低走，嘉陵风情步行街曾集万千宠爱
作为海宇集团承担城南开发建设的重点公建项目，嘉陵风情步行街于年6月开工，步行街占据城南新区核心地块，紧邻新区府办公大楼和海宇大厦，与缙云广场相连，全长米，宽—米，总建筑面积达63万平方米，预估总投资10亿元，是当时北碚全区最重要的开发项目和最大的城市商圈，步行街周边规划了众多海宇集团开发的住宅项目。
众多北碚人翘首企盼，对这个城南唯一的商业综合体报以极大的期待。*府也给予其最大程度的重视，不仅各级领导频繁视察工程进度和进行专题调研，而且专门为此项目的招商引资“开小灶”，出台了《重庆市北碚区嘉陵风情商业步行街招商引资优惠*策实施办法》（北碚府发〔8〕60号），向年前入驻的商家祭出规费减免、税收优惠、财*补贴等多种形式的*策照顾，并由分管副区长牵头成立招商引资协调小组，各部门会同海宇集团集中办公，负责步行街招商引资的日常工作，督促落实各项扶持*策。经过近5年的建设，年1月15日，嘉陵风情步行街盛大开街，上万市民激动涌进步行街尝鲜。随后，UME国际影城开幕，雄风百货亦于年底开业迎客，步行街南区次年获评重庆市级美食街，嘉陵风情步行街的轮廓逐渐清晰，人气也在慢慢增加。当时，北碚区商委负责人曾表示，“3年后嘉陵风情步行街商圈年销售额将破百亿”。
开业数年表现平平，北区商场门可罗雀
转眼16年，开业时的新鲜感早已不再，*策扶持的光环也逐渐褪去，嘉陵风情步行街的现状摆在眼前。据重庆日报报道，缙云商圈年实际社零贡献占全区的45%，依照北碚统计年鉴的数据，年北碚全区社零总额为.69亿元，折算后缙云商圈年的社零总额是66.9亿元，而作孚商圈是50亿元。前者的商业面积是30万平方米，后者为20万平发米，作孚商圈的坪效比是缙云商圈的近1.2倍。老城新城两大商圈的人流量数据虽无从获取，但实地调研的结果却显而易见，同样是周五下午，作孚商圈人声鼎沸，而缙云商圈的人流量却是寥寥无几。纵然主力客群结构不同，人气不如预期却是无法回避的事实。
按照规划，缙云商圈是以嘉陵风情步行街为核心，由云清路、云华路、康宁路两边及其围合的区域构成，步行街分为南、北两区。其中南区为餐饮娱乐步行街区，以温泉浴、酒吧、茶馆、歌舞、网吧、健身吧、迪吧消费为主，所有商业建筑均采取了总高不超过10层的设计，外观上更吸取了江南水乡徽派建筑的特点，翘檐斗角颇显别致。而北区则涵盖了大型百货企业雄风百货，中高端购物中心印龙春天百货等商业，以及部分商务办公写字楼和商务公寓。
实地调研发现，南区的商业盒子外形设计确有特色，不过就业态分布来看，数量最多的是银行，一共有近十家。其余是以餐饮和娱乐会所为主的店家，单店面积均比较大，以火锅、私房菜、大酒店为多数。据观察，晚上用餐时段基本不用等位，除一两家店上座率超过八成之外，大部分餐饮店上座率不到五成，更有甚者不到两成，部分门店则贴出了长期折扣通知。
北区的商业由几大单体商场和临街底商组成，最引以为傲的则是雄风百货。资料显示，雄风百货隶属浙江雄风集团，目前在全国管理着三家门店，除北碚店外，另外两家分别位于浙江诸暨和安徽南陵。为了打破重百的垄断地位，老城重百的品牌，基本可以在雄风找到。就男装服饰品牌而言，较为知名的主要有卡宾、马克华菲、GXG和杰克琼斯等。就经营情况来看，雄风百货算是人气最旺的商场。其对面的雄风新天地，原本是要打造小吃、餐饮、娱乐休闲于一体的复合式商场，类似北城天街香港城的模式，而实际状况却是近一半的店铺空置，仅有豪客来、兔留香、澳吉鲁等几家餐饮店在撑场，还有一家茶饮店和网吧。更为凄惨的是，旁边的印龙春天百货，一楼为各种打折商品集中区，三楼是区县常见的厂家直销大卖场，二楼主打年轻男女的时尚服饰，开放式货架挂满了各种名不见经传的品牌。整个商场仅有三层楼在营业，商品风格十分跳跃，几无购物体验可言，售货员有时比顾客还多。另外，轻轨6号线状元碑站的出口就位于北区主街，周边分布有新世纪、皮草城、义乌商贸城、圣景汇美城、迁喜家居、雄风建材等。如果说步行街主街的人气还算勉强的话，那店铺空置率高达八成的两条副街，绝对称得上是了无生机。
▍冰冻三尺非一日之寒
内忧外患不容乐观
北碚城市发展不及预期，影响招商引资
论文化底蕴和人才储备，头顶“五皆”花园小城的桂冠，坐拥西南大学和中科院重庆分院两大科研资源，北碚原本手握两张王牌。遗憾的是这些年来，随着“重庆速度”的发令枪响，各大区县你争我赶，北碚似乎跑得很喘，也暴露出很多问题。年北碚地区生产总值增幅11.1%，排名主城第5；人均生产总值为元，排名主城第9，二者均处于都市功能拓展区的平均水平以下。部分重大基建项目进度缓慢，龙凤大道二期的通车一再延迟，国道的拓宽改造又因资金紧缺尚未开工。老城改造久拖多年，人多车多导致原本有限的空间更拥挤。以盛世家园为例，户实际建成车位不到个，说明城市规划缺乏一定的前瞻性和预判力。就连着力打造的缙云商圈，从最初号称的主城第六大、第七大、第八大商圈，到最近几年闭口不提，目标模糊不清，可见底气不足。
当初海宇集团以低价打包拿下城南新区的众多核心地块，作为交换，北碚得到了新的区府大楼和市*广场，以及新城的几条主干道。然而，好的地块都早已落袋，没有可口的面粉，拿什么去吸引一线知名开发商。需要指出的是，曾有消息称龙湖商业综合体将进入缙云商圈，后被证实是谣传。事实上，龙湖入碚只是相中了歇马的景观资源，与城南新区并无太大联系。
值得一提的是，这些年北碚*坛风雨飘摇，爆出不少负面新闻，或多或少也动摇了各方资本进入北碚的信心。
三产拉动力低，非公占比下降，商业发展居主城末端
与其他区县相比，北碚的商业一直处于滞后发展的态势。数据显示，年北碚第三产业对地区生产总值的贡献率为27.2%，同比下降3.4个百分点；第三产业对地区生产总值的拉动力为3.0%，同比下降0.4个百分点；非公有制经济增加值在地区生产总值中的占比为67.4%，同比下降2.4个百分点。在“退二进三”的大环境下，北碚的第三产业仍然处于起步阶段，商业氛围较淡。年北碚全区实现社零总额.69亿元，排名全市第14位，主城仅高于大渡口。
定位缺失导致业态杂乱，商圈变成大杂烩
按照规划，嘉陵风情步行街以城南新区周边的中高档住宅人群为依托，定位为现代时尚的特色生态商圈，与作孚商圈原有的中低端商业作出区隔。现实情况却是，除了雄风百货可以与重百媲美，其余商场和临街商铺与老城现有的商业并无太大差别。新增的小商品批发、家装建材等专业市场，反倒与百货业格格不入，降低了逛街民众的消费体验感，同时也让商圈走了样。更进一步来说，当年雄风集团通过买下嘉陵风情步行街北区主街两侧的部分物业，将旗下各大业务板块全面植入，包括雄风超市、雄风新天地、雄风家具城和雄风建材城。企业自身的战略考量，与商圈整体规划的错位，埋下了今日商圈畸形发展的伏笔。
理应看到，多元不等于杂乱，业态的丰富要紧紧围绕主力消费者进行拓展与延伸，一味追求业态的多类别，试图去扩大潜在客群的范围，反而可能失去原本的核心客户，无异于舍本逐末。正如在财富中心上班、家住状元府第的张女士所言，“有时候想约朋友来这里喝个下午茶，结果找了半天就只有那几家。感觉到处都是卖手机、卖瓷砖的，乱七八糟的东西很多，需要的反而没几样。”
招商能力不足，小康与中产周末消费流失严重
虽有*府的大力配合和*策的全面扶持，但从结果来看，嘉陵风情步行街的招商并不算成功。海宇集团于年成立，由海亮集团和天洁集团共同出资。当时，张海忠、徐泓从诸暨来到北碚，城南还是一片荒地。从考察到签订项目，爽快的诸暨人只用了15天。巧合的是，一年前由沪入渝担任副市长的*奇帆也是诸暨人。
作为嘉陵风情步行街的业主和管理者，海宇集团的商业运营经验却是空白。而海亮进*商业地产，也是最近几年的事情。年，海亮地产总裁周迪永接受采访时曾表示，“海亮以前的商业团队主要是由当地项目开发总经理为主导，但现在还是想从总部成立商业公司。”海宇的招商能力可想而知，就连大肆宣传成功引进的大客户雄风集团，也是同为诸暨籍的区域性百货连锁公司，这就不难解释为何消费者常会抱怨品牌太少，档次太低。
招商困难意味着供给已经无法满足需求。数据显示，-年北碚的全民人均可支配收入连年递增，平均增速达到，北碚人的消费实力逐年增强乃是不争的事实。加之缙云商圈周边有大量的高档社区与机关事业单位，实力消费群体密集。对小康和中产而言，跟居住同样重要的还有购物，休闲消费已成为其基本刚需。随着进城交通的改善，江渝北不再遥远，越来越多有消费实力的人选择出走，平日下班去鸳鸯吃饭，周末休息去观音桥逛街。北碚隧道每逢假日必堵的现象，也印证了消费外流的客观事实。
资料来源：北碚统计年鉴，中国指数研究院整理
▍留住本土消费，吸引旅游到访
非大破大立不能成
加快人口导入，增强城南新区向心力
由于老城无地可供，旧改旷日费时，目前北碚中心城区的新增住宅绝大部分集中于城南新区，这就意味着原本生活在老城又有住房改善需求的北碚人，不得不面临向南迁徙的抉择。虽然城南的小区环境和居住质量比老城进步许多，但是生活配套的不成熟仍然是横亘在部分习惯了小镇生活的北碚人心中的一座磐石。以教育资源为例，老城作孚商圈拥有西师附小和朝阳小学两大王牌，西师附中、兼善中学、朝阳中学等北碚人家喻户晓的名校都在老城。城南新区近年来引入了朝阳小学城南分校和田家炳中学(朝阳中学城南校区)，但是如此少量的优势资源根本无法满足区域内的教育需求。很多家长被迫老城新城两头跑，看看每天上下学时段往返两地的公交车有多拥挤便可知一二。
除了增加常住人口的牵引力，如何吸引周边消费人口，对于缙云商圈扩大辐射半径同样重要。西南大学全校有师生约5.5万人，占北区常住人口的7%，里面蕴藏着巨大的商机。随着90后成为大学生的主力，学生消费群体的消费实力逐渐增强，近水楼台的天生丽街并不能完全匹配西大师生的消费需求。加之西大南门距离缙云商圈并不远，基本不存在区域抗性。
北碚隧道堵车已呈常态化，交通建设需再给力
交通一直是北碚绕不开的痛，虽然进城高速和轻轨的通车会导致一定的消费外流，但是站在长远的角度来看，城市要发展，交通必须先行。北碚隧道作为进入主城核心区的必经之路，各个周末假日长久以来都是必堵之地。理论上可以经施家梁隧道绕行绕城高速，不过对于进城车辆的分流仍使杯水车薪。按照规划，歇马隧道通车后预计可分流北碚隧道30%-50%的压力，不过歇马隧道东西段分属两行*区管辖，沙坪坝负责的西段仍未开始拆迁，全线通车最快也要等到年。交通不畅不仅给北碚人的出行造成困扰，而且会给北碚的招商引资带来无法估量的损失。
合理规划，清楚定位，小康中产是主力，特色文创更吸睛
集中交易的批发性专业市场已经打乱了缙云商圈的规划。逛街带有一定的随意性，追求体验感；买家具建材有很强的目的性，讲究便捷度，百货公司和专业市场本来就是截然不同的商业形式。嘉陵风情步行街需要更专注于传统的零售百货业，现阶段不符合也不具备将专业市场与休闲购物融合发展的条件和能力。
具体来说，缙云商圈的主力目标群体应包括居住在周边的白领和体制内人士、西大师生、水土和蔡家的高消费产业人口，以及外来旅游的游客。
区域内的小康群体和中产阶级愿意也有实力消费，这一点从UME和越界的高上座率可见一斑。去年国泽生活广场出现了星巴克的挡板，就在网络论坛引起不小的轰动，很多网友都持正面期待的态度。拔高档次并不意味着要跟观音桥扳手腕，既要实事求是，也要量力而为。需要反思，消费者到底需要什么，再结合实际经济利益考量，去匹配相应的需求。
站在外来游客的角度，能够吸引其长时间停留和目的地到访的关键，在于缙云商圈是否有不可复制的独创性元素。嘉陵风情步行街南区的建筑特色是一大亮点，遗憾的是仅仅停留在表面，在北区也看不到与之呼应的地方，“嘉陵风情”四个字更多的是浮于表面的概念。北碚的特色在于山水和人文，曾有学者将之与姑苏作比，不妨多参考苏州打造一些文创体验空间，让前来缙云山和北温泉游玩的客人愿意到此一游。
万达不是还*丹，串联与互补才是王道
年5月，北碚万达广场开工建设，预计将于明年开门迎客。万达的落地，是好事，可能也是坏事。站在北碚城市发展的角度，万达能带来先进的商业运作模式，引入更多更好的优质商家和品牌，提升区域整体的商业发展。但是，从缙云商圈的自身前景来看，万达未必救得了嘉陵风情步行街。北碚万达10万平米的商业体量在区县的万达广场中并不算太大，加之有一定的地理距离，缙云商圈可否从万达导入的人流量中分得一杯羹，现在下判断还为时尚早。另外，万达广场瞄准中高端消费群体的定位也跟嘉陵风情步行街有重叠，如何避开与万达的正面竞争，找到自己的优势进行串联与互补，有效对接万达带来的商机与人潮，才是应该要正视的问题。
掩卷沉思，缙云商圈的发展困境是多方面因素造成的，既有北碚大环境的拖累，也有自身的败笔。多年以来，关于北碚的未来规划和城市发展，一直都存在不同的声音。许多从小在法国梧桐树下长大的北碚人，怀念以前恬静的小镇生活，对商业发展是否会改变花园城市的生态环境有一些担忧和疑虑。其实，商业发展不应该故步自封，更不能闭关锁国，花园城市与商业发展并不矛盾，二者没有非此即彼的必然关系。城市不是风景名胜区，商业是城市的基本构成单元，如何在城市规划的过程中，将山水北碚的元素融入商业发展，创造出特有的城市印记，形成可持续的发展动能，才是解开缙云商圈多年来发展症结的关键。
感恩节快乐?Copyright
中指西南原编
转载联系授权
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇