原创：真叫卢俊团队，来源：真叫卢俊
前两天发布了一篇关于五大新城的文章：真变天了，上海五大新城连购房*策也将不同，很多买房者在后台留言替五大新城狂欢，但我们也看到不少人为曾为上海郊区新城的金山新城，而感到失落。
把时间拉回到年，上海的“一城九镇”里有金山枫泾新镇的规划，十二五规划里的金山也是上海郊区的七大新城之一.....
但如今它却成为了上海五大新城的局外人和旁观者，不免让人感觉唏嘘。
曾经的金山是上海工业化发展的骄傲，也拥有不可替代的自然资源，今天我们就来和大家聊聊，为什么在上海“五大新城”中，金山会被无情抛弃？
01
先别为金山哭惨，惨的不止它一个。
要搞清楚这个问题，我们要从上海70年前的郊区化战略开始说起，其实上海的新城规划，百年以来一直都在动态调整中。
从《大上海都市计划》开始，书里就有提出要在上海郊区的周边打造几个重点卫星城的规划，当时因为其他原因并没有发展起来。
到了年，上海在大力发展工业化城市的时候，编制了闵行、吴泾、安亭、嘉定、松江５个卫星城的具体规划。
年，在《上海总规》中提出“一城九镇”规划里，也有九大郊区特色新城镇的规划。等到了十二五时期，一城九镇变成了七个郊区新城。
数字从九变七，第一轮被淘汰的新城是：宝山罗店和浦东高桥。
直到《上海规划》的时候，金山已经不再是与其他五代新城平起平坐，而是和崇明的城桥地区，一起从原来的郊区新城变成了核心镇。
所以，在上海的最后一轮筛选里，其实被无情抛弃的有两个：一个是崇明的城桥新城，一个是金山新城。
为什么是崇明和金山被降级了？崇明其实挺容易理解的，崇明本身天然地与上海市区被海水分割开，而上海下一轮的发展的重点，是长三角一体化。
其实已经很清楚了，未来上海会越来越往西部发展，最近的《虹桥国际开放枢纽建设总体方案中》，大虹桥的位置越来越像长三角的“人民广场”。
当整个上海将要朝着内陆西部辐射发展时，与上海有着一海之隔的崇明，首当其冲会被第一个放弃。
其实对于金山来说，上海的长三角一体化发展和金山的区位也有天然割裂带，我们来看下区位图。
金山和崇明本身就是唯二两个不和主城区接壤的行*区。金山被松江和奉贤隔开，与上海主城不能很好联结。
不仅如此金山与江苏、浙江的距离和方位，也没有在和其他五大新城的竞争中拥有多大的优势。
如果位置不行，交通就必须补上短板，而金山最大的的问题，恰恰就是交通。
02
它是上海远郊新城里，目前唯一一个连地铁规划都没有地方。
在五大新城的五个城里，所有的新城都至少有一条轨道交通能够到达上海市中心，嘉定年开通了11号线，临港有16号线，青浦开通了17号线，奉贤在年也迎来了5号线。
而被淘汰的两个新城，都是暂时没有地铁的，然而就连与上海市区天然被海水隔开的崇明，都已经开始要建地铁，金山还是没有规划任何一条地铁线路。
所以，交通不便利，是金山没有办法与五大新城并驾齐驱，融入大上海的最大短板。
你如果今天住在金山，想要从金山通往市区上班，只能通过乘坐市域铁路——金山铁路，也被人们称为“金山小火车”。
金山铁路的前身是沪杭铁路金山支线。首先是班次太少，无法满足高效地通往上海市中心，其次是目的地只能是到达上海南站，距离市区还有点距离，如果前往更远的地方，更是要多次换乘，通勤成本很高。
只有铁路规划，没有地铁规划，本质上海*府在交通轨道规划上已经将金山剔除在外了，没有地铁线的金山，只能越来越内生发展，无法成为上海其他中心的外溢板块，房价更是涨不上去。
从交通层面上，看金山新城不是“五大新城”之一，并不是很意外。
03
我们再来看下上海十四五规划方案，有几个关键词给大家罗列出来：“产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利”。
金山比起其他五大新城，更难被打造成为一个产城融合的新城，除了交通之外，问题的根源是传统石油化工产业的转型难，以及新兴产业的落位慢。
说起金山，石油化工是永远都绕不过的话题，包括金山后来的产业都是围绕着化工来布局的。
曾经的金山石化是作为上海产城融合的样板，石油化工也是金山一直以来引以为傲的产业，当年就是因为金山石化，留住了一大批人在金山定居和生活。
当时金山石化总厂到上海的机械电气工厂招人，35岁以下可以报名。去了之后，结婚就分房，然而当时的工业蓬勃发展，也不曾想过未来是否会过于污染后者转型难的问题。
但是在互联网发展，数字信息发展，传统行业没落的现在，石油化工已经不再是能够吸引年轻人前往金山的行业。
即便有了地铁，光靠一个石油化工，也很难吸引更多人到这里定居，它很有可能只会变成一个郊区的睡城。
也有有些人认为，是因为这些年金山的GDP不高才被踢出局的，但其实在人均GDP上，金山的排名是非常好的，排名除了落后于拥有着汽车产业城的嘉定之外，超过了其他4大新城。
年份：来源：各地区统计局及人民*府网站
但说实话，这也侧面说明了金山的人口量级是比较小的，从这个表中我们可以看到，金山在上海所有远郊里，人口的总量和密度仅高于崇明，排名倒数第二。
没有非常吸引人的产业，因此金山未来的人口增量也难以支撑起五大新城，接近万人口的规模。
而其他五大新城的产业的落地，则是兑现得又快又明确，在产业方面已经形成了各自特色的新兴产业：
松江新城以服务型经济等战略新兴产业为主、嘉定新城以汽车研发及制造为主、青浦新城聚焦创新研发、旅游休闲、奉贤新城专注东方美谷健康产业、南汇新城则以科技创新、航运贸易为主。
金山的石油工业发达，但其实因为重工业转型难，石化污染严重，目前主要发展旅游业，产业转型慢，产业方面已经全面落后五大新城。
整个金山区的版图区位处于上海市最南端，南边又靠海，东西两边都是化工区，缺少发展纵深，无法在区域内对任何一个外区，形成虹吸效应。
04
在如今的十四五的规划当中，金山被降格为核心镇，不属于“五大新城”之一已经是事实。
因为交通问题、产业问题、和长三角的联动问题，金山的经济、人口、房地产、配套已经全面落后于五大新城。但是这不代表着金山的未来就没有希望了。
实际上很多事情都是东方不亮西方亮的，在十四五规划中，虽然五大新城里并没有提到金山，但是却用这样的一段话，形容上海未来应该是怎么发展的：
“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”，上海目前是东西联动发展，但并不意味着放弃了南部和北部。
南北转型其实说的就是金山和宝山的产业调整。
这些年来，金山区对于石化污染已经非常重视，部分污染产业也开始转型升级，或者往外搬迁。
并且金山有着非常独特的自然生态资源，金山几乎上海唯一能够体验到山，海，岛，城于一体的郊区。
但很多时候都是东边不亮西边亮，金山本身也在进行着产业调整和融合，大力发展整体农业生态、传统旅游业、以及海洋的捕捞业。
包括去年备受期待的上海乐高乐园度假区项目正式落户千年古镇枫泾，还将一座不少于个房间的全场景式乐高主题酒店，预计年开业，这都是利好。
这里有23.3公里的海岸线，是一座环境优美的滨海之城，其实如果交通便利的话，非常适合发展旅游产业。
在产业转型这一块，随着金山区近几年的招商引资，成熟的产业先后布局生物医药、智能机器人、先进制造业、现代农业等，比如和辉光电等龙头制造业企业带来的产业群已成规模效应。
正在建设中上海湾区科创中心、阿里云计算和海洋公园等旅游业项目、田园五镇的农旅结合项目。
可以看出近几年金山区委和区府和金山人民在上海市委和市府的领导下，已经初步走出了一条符合自我特色的发展道路。
被剔除在五大新城之外，确确实实是金山错失搭上下一轮发展快车道的巨大遗憾。
但实际上，伴随着不同时期的城市定位，上海的郊区化战略一直在动态调整中。
没有谁被这个时代抛弃了，只是它们都有自己的路要走。
链接一“五大新城”没有金山并非“掉队”，而是它有了更高的发展目标！
作者：夏雨（上海产业转型发展研究院首席研究员）来源：上海转型发布昨天，某