房地产周期性强，而且特别不可以改变
“历史的周期”这一句话告诉我们，周期是可预知的，同时预见性非常强的，凡是上去的市场都会下来，下去的市场大部分会上去。“周期是给你跟我机遇的最好的方法。”恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗在博鳌房地产论坛的“关于历史周期的洞见、结论与未来”主题演讲环节中说到。房地产是一个周期非常长的行业，同时具有刚性的需求存在，且房地产不止是人有住的需要，还有投资的元素在里面。所以房地产的周期性是特别强、特别大。“水可载舟，亦可覆舟，有机遇的同时也隐藏着巨大的威胁。”他继而说到，“房地产跟其它的行业不一样，它的周期性特别强，而且是特别不可以改变。”02房地产行业是“疯子”特别多的地方，不尊重市场规律，就会被市场吃掉
陈启宗表示，洞见周期需要洞见的不是周期本身，而是参与房地产的人。“搞房地产的人，贪的成分相当大，要是没有贪的成分，周期不可能那么大。”陈启宗认为，房地产的供应是有限的，因此有一定的稀有性，同时有非常强的地点独特性。他认为贪的动因之一是，房地产的稀有性，供应是有限的，而且有非常强的地点的独特性。另外就是房地产是不动产，也使很多人愿意进到这个行业里。房地产行业是“疯子”特别多的地方，疯子会为了一时的风光，就去冒破产的威胁，那些人都是不值得我们尊敬的，早晚市场会把那些人淘汰。陈启宗表示，“中国以往二三十年大发展的时候，机遇特别多，所以‘疯子’也特别多。能够长远留下来不被淘汰的，都不只是胆子大、贪念大，还需要非常冷静的人。”陈启宗进一步解释，冷静是什么意思？就是尊重市场规律，要不然市场一定把你吃掉。所以要是不想被吃掉的话，在贪念大、胆子大的同时，千万不要做疯子，还要加上相当的冷静，对市场周期的尊重，才不会被市场淘汰掉。03如何逃避危机，利用周期赚更多钱？
陈启宗现场分享了一些他的个人经历，也是他在恒隆地产里面的经历，来描绘在历史周期里，如何逃避危机。“很多人都知道我是年接任恒隆的董事长，我上来之后就发现（当然之前我也知道）我的前任很少注意周期这回事，到底现在市场是如何，任何时候都没有一个强烈的判断。我上来之后第一件事就是要判断市场的周期现在如何，当时得出的结论就是住宅土地是可以买的，所以我就花了大概一两年的时间去买住宅土地。到了年，我就发现住宅土地的价格开始过猛、过高，反而很多商业的物业价钱相对来说还是非常低，所以从年开始，我就停止购买住宅用地，转而购买商业物业，来收租、自用。又过了两年，到了年，我就发现商业物业机会也不是太多，转而而住房的土地价格在我没有买的那两年，也就是到年，是越来越飞升，到了年之后，我就做出一个决定，就是什么都不要买，土地也不买，商业物业也不买，那做什么呢？就像樊纲说的，要把自己内部的事情、管理的事情搞好。我们忍了两年多一点，从年到年。但是这里有一个很好的心得跟大家分享一下，我们都知道年7月1号是香港回归的日子，历史告诉我们，年6月30号就是香港房地产那个大周期的最高点。那是英国人有意识的做出来的一件事，他们不可能预知亚洲金融危机在7月2号来临，大家无可否认，英国人是有意在年之前把香港的房地产飞上去，这是一个决策性的决定，所以要是*府有什么决定，特别是宏观的决定，我们大家不可不知，要是在年之前，一定会把地价推高的话，你就知道自己该如何自如进出那个市场。当然英国人没有那么厉害，也不可能真的预见到年6月30号就是香港地产的最高峰，但是英国人也有幸运的一天，就是7月2号金融危机来到，7月2号就带来一个极大的周期。好多人还不相信问题会那么严重，历史告诉我们，虽然股票市场、资本市场已经有非常严峻的改变。7月1号是香港回归，7月2号是亚洲金融危机爆发的时候，7月1号那天我是很高兴的，因为香港回归，历史证明7月2号也是非常值得高兴的一天，因为亚洲金融危机告诉我，早晚房地产是会掉下来的，我从年忍着手不动，反而筹集了很多的资金，更好的是7月2号亚洲金融危机的来临，没有立刻就带进房地产的下降。不知道在座的各位有没有注意到香港市场是什么时候才下跌，是年1月，也就是说从年7月2号到年1月，这中间有6个月的时间，这6个月时间大经济已经下滑得很厉害，但是房地产价格没有下滑，所以这6个月就给了你我最好出售物业的机会。我们从年春天已经开始卖东西，到了7月2号之后，更加快我们卖商业楼宇的决心。果然到了年1月份，房地产价格就开始下跌。我还记得我当时有一个商业物业是年1月才成交的，当时我非常担心，担心对方毁约，因为市场下去了。还好他们还是签下去了，所以在那6个月里，我又利用这个机会卖了不少东西，也赚了不少钱。那你说你赚了钱，买了你的物业的人怎么办？我说那不是我的问题，没人把枪顶在他头上逼着他买，是他自愿买的，所以他要为自己的动作而负责任。”从年1月价格下降之后，好多人说现在开始进入买土地的时间了，我说不一定，因为我不知道那个下降是V形的还是U形的，还是L形的，所以还是不要动。所以从年1月开始，我又等了大概15个月，到了年春天才比较有把握，就进到市场里去买土地。当时没有人敢去买，所以基本上拍卖价就是我的成交价，那些买下来的土地，一年半左右之后我又停止了，因为价格开始上去，不过中间有15个月的时间是给我买土地的好时间，后来赚的钱也确实是有不少是那时候买进的。最好的项目，一个项目的净盈利是亿，现在在内地，亿的盈利不是什么大数字，但是在20年前，那是一个大数字。还有其它的项目，加起来总共有三四百亿的利润。这不是销售额，而是利润。这些大的周期给了我非常好的大机会。到了1年，机遇又来了，就是在中国内地，很多商业的土地，在那个时段是没人愿意买的，所以从5年之后有3年之久，5到7年，在那三年里面，我又进到中国内地的商业市场去购买很多土地，现在在我手上还有一些土地是块一平米的楼面价，而且是省会城市的市中心，这个价格在现在是不可想象的一件事，到现在为止至少上升10倍到20倍。04周期性告诉我们要学会“忍”，房地产的机遇将永远会存在
周期的本身告诉我们，总有一段时期是你要忍的。一般人做房地产不买卖，那是过不了活的，要“忍”，那是最为难的。但是要是没有把“忍”学好的话，就根本不懂得周期到底是怎么回事，周期的本身就告诉我们，总有一段时期要来，是你要忍的。他随后引用了一句名言“把手放在屁股下面”，“也就是说坐在你的手上面，不要乱动，对人性来说，那是非常难过的一件事情。但是你却应该在那个时候憧憬未来，今天的痛是叫你明天更好。”陈启宗解释道。针对房地产市场历史周期的问题，陈启宗认为，机会一定会再有，当然机会的大跟小每次不一样，每次影响它上去或者下来的原因，往往也是不一样的，但是不要管为什么上去，为什么下来，只要知道它会上去、会下来，那么你就知道该如何做。陈启宗表示，今年2月的时候，市场出现断崖式的下降，这些都是很好的拿地机遇。且目前国际事务有太大的不确定性，但是国内的大循环是不可改变的事，这是可以预示的。他继而说到，对中国经济的前途还是比较有信心的。要是对经济大循环有信心的话，房地产的机遇将永远会存在。05人是群体的动物，早晚还是要到商场去
恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗在博鳌房地产论坛全体大会问答环节中发表了对未来商业地产的看法。陈启宗提到，线上购物的冲击，对于零售房地产有两个极端。商场的人流，无论是五星级的还是三星级的，人流的恢复还没有达到疫情之前的水平。陈启宗解释道，三星级的就是一般老百姓去买东西的商场，受线上的冲击是相当大，所以到现在为止还没有完全恢复。中国内地市场线上购物太繁荣了，老百姓习惯了在线上购买日用品，一旦形成这个习惯，就不容易退去。所以三星级的商场，一定会受网上的影响。但是他不认为这样的商场就再没有前途，也不需要过分的担心，人是群体的动物，早晚还是需要到商场去。“因为疫情的原因，国际的航线基本上都取消或者减少了很多，从前奢侈品70%以上不是在国内消费的，而是在伦敦、巴黎、纽约、香港、新加坡、东京等等地方进行的，因为疫情的原因，现在忽然间百分之百回归祖国，所以这些从前在海外进行的销售，完全回到内地购买，对于五星级商场，现在是*金时期来临。”经过40年的快速增长，现在中国的老百姓不止是要拥有，还要拥有更好。
最后，陈启宗进一步指出，从前是量的增加，今天是质的增加。从前规模要大，以后规模不一定要大，而要精、要细、要美、要好、要善，所以接下来就给中国带来一个极大的机遇。商业荟更多精彩文章，戳下面▽光华荟年底开业燕子矶米新地标
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