为了将文章内容做细做全，坚守不唱空、不唱多、负责任的精神，本号“还原福州楼市真相”系列，前后历经一个多月，如今已进展到了第7期（前六期：帝封江、南二环、三叉街、五四北、东二环）。本期，咱们将针对五里亭板块7个新盘，做一个全面系统的剖析。
五里亭板块，东临鼓山新东区，南面金融街，西接王庄鼓楼一带，北靠东二环地界，属于地势条件不错的老城区之一，交通路网四通八达。
因此，近些年来，伴随着福州主城区土地资源逐渐开发殆尽，晋安区便成了各路开发商争先抢占布局的战略要地。
包括建发、联发、龙湖、保利、首开等实力房企...
东二环板块、五里亭板块、塔头板块，都相继在这波抢占热潮之中脱颖而出。
如今已是高价房林立，成了福州改善房集中地，为主城区扩容贡献不可磨灭的力量。
而首当其冲的自然是东二环板块，既有先天地理资源优势，又有*策的倾斜。
如今开发步伐都已触及到了东三环，趋近饱和态势，成了购房者心中的一座高山。
五里亭板块虽然同是这波抢占热潮中的受益者，有着不错的地势条件，分析认为有望成为下一个东二环，但却明显缺乏稀缺资源优势。
板块没有江景、没有湖景、没有园景、没有大型综合体，有的只是普普通通的生活配套。
医院、医院、永辉超市，以及大家都有的地铁配套。
距离世欧广场将近2公里，距离东泰禾将近3公里，距离金融街万达也将近3公里。
三大商圈看似都在临近，可实在要列入五里亭的商圈配套又显得过分牵强。
但是在开发商热情高涨的背景下，即便资源配套一般，甚至是高配建“安置房”、“公租房”。
板块地价成本仍然在不断攀升，板块住房均价更是水涨船高。
攀升的地价，推升的房价，这些都是肉眼可见的，可购房者作为这场游戏的主要参与力量，是否也有同样的认同感呢，对资源配套、配建房横行，就真的不在乎吗？
本期，咱们将结合以上谈到的这些历史背景，来对五里亭板块“在售”、“售罄”、“待售”的7大新房项目，做一个全面客观的剖析，还原五里亭板块的楼市真相，希望大家能有几分耐心看完。
01
售罄项目
龙湖兰园天璞，从去年10月22日领证上市，截至今年1月份最后一次领证，前后历经不到3个月时间，总计套商品房，就已经基本销售一空，所剩不到2套。
天璞地处五里亭绝对的核心位置，与融侨望云仅一路之隔，妥妥的地铁房项目。
虽然配建了套安置房，但却是明显的分栋安置，4栋商品房加1栋安置房的配置。
在如今安置房横行的楼市背景下，该项目几乎就等同于是纯商品房了。
外加平均3万1的毛坯价，在五里亭核心地段，购买这类纯商房社区，确实不过分。
旭辉都会里，是一个典型的高配比安置房项目，规划6栋楼户，但其中商品房仅仅只有49套，安置房占比90%，相互混合，不分栋不分区。
但是从去年12月份一次性领证至今，总计49套商品房已经全部售空，一套不剩。
该项目之所以成功售罄，除了同样占据板块核心位置，一样的正地铁房以外。
还有一个最关键的因素就是房价够低，毛坯价仅2万6左右，算是五里亭新房之最了。
小结：占据五里亭核心位置，叠加合理的定价，是成功去化的两个先决条件。
02
在售项目
绿城美的桂语映月，楼盘品质定位，毫无疑问是同板块之最，但去化表现同样也是板块之最，只不过一个最好，一个最差，一人两头全占了。
关于该项目的品质定位，本号已有过十分详细的解读（参阅：心态要崩！半年才卖出13套房，去化率仅4.5%，福州这豪宅，还有得救吗？），这里便不再赘言。
项目分为AB两地块开发，其中公租房是位于B区9栋楼，不过并不影响该项目的纯商性，要知道养云一二期同样都有公租房和人才房配建。
可是A地块从今年6月、10月两次领证至今，套商品房，总共才售出了32套，去化率仅11%。B地块从4月份领证至今，套的房源，也就完成了76%的去化率。
并且从上次发文至今一个月出头的时间，A地块售出了19套，B地块才售出了7套。
按此去化效率推算，A地块清盘时间起码得13个月，B地块清盘时间起码还得要半年时间。
并且还都是最理想的结果，还不算上市场因素，以及尾盘产品不佳等问题。
原因在哪里？
本文开头已说过了，五里亭板块看似什么都有，但又什么都很一般，并不具备豪宅的资源和基因，市场认可度严重不足，根本无力与养云和天悦2期一较高低。
所以，定位不合理是该项目失败的根本原因，眼下的出路，要么就是理性降价走量，要么就是等待养云和天悦2期清盘之后，再来收割市场剩余的高端购买力。
要是选择第二选项，那或许真就应验了我的推测，养云最终清盘的时间，估计得要是一年以后的事情了，那购房者此刻又何必急于上车，后续优惠不是更多嘛！
融侨望云，北侧是兰园天璞，都会里，东侧是桂语映月，并且都只是一路之隔，大家一起共享着五里亭最核心的地理资源。
不出其右，望云同样免不了要配建公租房的命运，项目规划3栋商品房，1栋公租房，粗略估计得有套左右，好在占比不大，所以望云又类似一个妥妥的纯商房。
凭借着核心位置、纯商房、以及融侨自带的品牌溢价能力，该项目今年6月份第一次出场就交出了亮眼的答卷，至今完成了近88%的去化率。
虽然毛坯备案价比天璞高不了多少，但算上精装价就要将近的单价了，起步价要万，套均接近万，最高总价更要达到万以上。
该价格在新房市场当中，已是仅次于养云、桂语映月的存在，跟联发君樾府、君兰和鸣这两个真正品质定位的纯商房相媲美。
说实在话，至今我仍旧有些迷糊，一个临近高架桥的普通商品房社区，没有过人的社区品质以及资源优势，套均四五百万竟然能有如此的去化率，确实不容易。
几经思索，我认为原因或许有两个：
一是隔壁桂语映月帮忙做了嫁衣，让购买力有限的人群有了退而求其次的选择；
二是赶上了市场空档期，彼时君樾府、君兰和鸣、龙湖观宸、悦乐郡这些同类竞品都还未上市，给了它先发的优势。
所以我们会发现，从10月底至今1个多月时间，望云总共才售出了7套房源，与刚开始的高去化形成鲜明的反差，原因就是这些竞品在11月份都已经相继上市了。
如今所剩下的25套库存，几乎都是端头平户型，去化的更多是中间97平户型。
大东海晋棠府，相比前面4大新盘，该项目在地理位置上相对会偏离中心位置一些，但好在同样也是准地铁房，距离2号线与3号线换乘站前屿站仅米左右。
项目规划了15栋高层，5栋别墅，总计户，但一二期商品房总量才套，而安置房占比套，这跟前面低配比安置房性质可就不同了。
一期商品房虽然才套，但至少是集中安置在1号楼跟2号楼，只不过安置房比例相比前面几个项目大一点罢了，比混合安置房容易接受一些。
但是从今年1月份领证至今，该项目凭借3万1的毛坯价，竟然还能完成78%的去化率，这点确实有点出乎我的意料，比起望云有过之而无不及。
毕竟是安置房占比80%的项目，单价竟然还能与兰园天璞相近，并且户型总价还要更高，套均将近万。
除了说人傻钱多以外，还有一个关键的原因是，兰园天璞从去年10月份开始截至今年1月11日，三次开盘就已经基本完成了清盘。
而晋棠府却是从今年1月25日正式领证上市，也就是说，在它上市之际，已经没有了兰园天璞这个直接的竞争对手，彼时望云、桂语映月这些也都还未面世。
所以跟融侨望云一样主要是钻了空子，现在回头想来，那些花四五百万的改善房代价入手晋棠府这个高配比安置房的朋友，内心该有多受伤。
这不，晋棠府二期，今年8月两次领证，那去化率才叫辣眼睛。A地块45套商品房一套没卖，B地块78套商品房，去化率也仅完成了34%。
原因既有二期混合安置房的缘故，也有望云、桂语映月这些同板块竞争对手的强势杀出，使得晋棠府3万1的价格瞬间丧失了竞争力。
就算退一万步来讲，望云再怎么不够高端，也总比晋棠府来得强一些吧。
可以想象，晋棠府接下来的去化难度要有多大，尤其是二期这些存量的混合商品房，价格除非跟旭辉都会里的2万6看齐，否则卖个*哦。
小结：五里亭板块的购买力其实并不亚于东二环，但客群多以三四百万的中端改善为主，很好地承接了东二环与鼓楼区外溢的改善人群，还未上升至高端改善。
因此这部分想要在主城区完成改善的人群，标准自当有所下放，而望云跟晋棠府恰巧又准确把握了时机，因此才能完成一定量的去化率。
但是越往后去化压力便会越大，因为竞品越来越多，比如悦乐郡、君兰和鸣、君樾府、首开香悦，这些可都是真真正正的纯商房，地势条件也丝毫不逊色。
有了对比，二者的劣势便会暴露无遗，好在都已经跑了差不多了，望云就剩20几套，晋棠府也只有套左右。
那就留着后期慢慢卖吧，苦的还是前期业主啊。
03
待售项目
首开香悦，毫无悬念，又是一个高配比项目，总规划3栋商品房，1栋公租房，与融侨望云、龙湖观宸一样，毛坯定价预计也要3万2左右。
但户型定位相对更接地气一点，就89平跟平两款刚需产品，预计套均在-万之间。
比晋棠府实在多了，近期也该入市了，对晋棠府犹如当头一棒。
按理说去化难度应该不会太大，毕竟五里亭板块聚集的本就是中端改善人群，就连晋棠府这种混合安置房都能3万1完成去化，首开香悦没理由不行吧。
虽然我一直不愿意相信这些非纯商房项目，会值得大家花3万多的代价进场，可事实却一再证明，购房者宁愿放着身边品质二手房于不顾，而去选择这些高配建项目。
即便这是一种病态心理，那估计也已经是病入膏肓了。
五建瑞屿轩，去年6月份低价拿的地块，安置房占比80%，商品房总共才85套。
安置房元/m的回购价已经足以保证利润了，这点商品房爱卖不卖估计也无所谓，所以听说商品房价格也要3万1左右。
而且比晋棠府还要远离五里亭核心区，还要远离地铁线，我真的忍不住想问一句，五里亭板块真的没房子了吗，除了一手房，二手房难道全部都是渣渣吗？
宁愿让你们顶着3万多的代价买此类混合安置房，也不愿回首张望二手房，服了！
04
板块综述
1、从世茂璀璨天城、中海金玺公馆开始，五里亭板块就几乎找不到一块完整的纯商地块，要么配建安置房，要么配建公租房。
购房者对此，似乎早就习以为常，过去璀璨天城还有人闹一闹公租房隔离问题，今后估计也懒得闹了，既来之则安之吧，只求能够分栋安置就满足了。
2、五里亭板块是继东二环之后，福州主城区的又一片改善沃土，有较强的购买力支撑，因此才能不断给开发商加持信心，单价3万多的高配比安置房遍地横行。
为什么不去金山，为什么不去三叉街、南二环选择更好的产品呢？
这或许正是城市主城区的魅力所在吧，就好比市区老破小跟郊区高大新之间的区别，你会怎么选？
所以五里亭板块在未来较长一段时间，依然会保持一定的楼市热度，但不建议盲目的追求那些高配比项目，可以看看类似恒宇国际公园、好来屋这些品质二手房。
3、这些新盘几乎都是围绕着地铁沿线展开，因为板块资源本身就有限，地铁算是最后一道保障了吧，更何况2号线还是横贯福州主城区的交通要道。
对于购房者而言，地铁必须纳入重要的选房标准之一，再者就是尽量选择低配比、分栋安置的项目，高配比的混合安置房项目还是要慎入，以免成了最终接盘侠。
当然，如果能够接受一定的通勤距离，参考五里亭这种购买力，完全可以考虑金山品质新房（类似和玺、紫金九号），或者是三叉街板块（则徐道壹号、中骏世界城），以及同板块的二手品质房项目，尽量避免了在一棵树上吊死。